Villes nouvelles, villes idéales : Celebration, Floride

Fondée en 1994, Celebration est une ville privée américaine, située en Floride, au Sud-Ouest de l’agglomération d’Orlando, à proximité du parc d’attractions Walt Disney World Resort.

En 1973, la Walt Disney Company avait déjà lancé un projet de quatre villages thématiques autour de la ville Lake Buena Vista. Mais la Walt Disney World Company et les résidents ne parvinrent pas à se mettre d’accord sur les taxes et le droits de vote. En 1985 La société décida d’exproprier les résidents et d’intégrer les bâtiments à un complexe hôtelier.

Mais c’est à EPCOT que se réfère le projet Celebration. EPCOT signifiait au départ Experimental Prototype Community Of Tomorrow et devrait accueillir une population permanente de 20.000 personnes, en grande partie les employés du Magic Kingdom de Walt Disney World. Annoncé en 1967 quelques mois après la mort de Disney, le projet est finalement abandonné.

Comme Epcot, Celebration se veut une alternative aux banlieues dégradées des années cinquante de la Sun Belt. Walt Disney aurait tiré son inspiration principale pour Epcot des écrits de Victor Gruen et de son livre The Heart of Our Cities. L’ironie de l’histoire c’est à Gruen que l’on doit le premier centre commercial de banlieue, le Northland Center près de Détroit puis le Southdale Center, le premier centre commercial indoor.

http://laboratoireurbanismeinsurrectionnel.blogspot.fr/2013/05/mall-centre-commercial.html

Mais à la différence d’Epcot qui se voulait une ville futuriste, Celebration emprunte sa conception au modèle néo-traditionnel du Nouvel Urbanisme, mouvement qui compte déjà plusieurs succès dont la station de Seaside, sur la côte Nord-Ouest de la Floride. Le plan d’Epcot restait subordonné au principe de zoning, autour d’un centre-ville réservé à des gratte-ciel de bureaux desservi par des systèmes de transport futuristes. Celebration repose au contraire sur la mixité d’un urbanisme néo-traditionnel. Mixité des usages du sol y compris en centre-ville où les immeubles abritent boutiques et restaurants en rez-de-chaussée et des appartements à l’étage. Mixité des fonctions puisque Celebration abrite également un parc industriel d’une quarantaine d’hectares prévu pour accueillir à terme essentiellement des bureaux mais aussi le complexe de santé mi-hôpital, mi-centre de remise toujours en service. A quoi il faut ajouter un objectif de mixité sociale dans la mesure où des appartements et des maisons de standing différents sont proposés à la vente.

La question de la convivialité est au cœur de la promotion de Celebration. Ici, c’est le parc (et son créateur, la compagnie Disney), qui produit la ville, en répondant aux attentes de la middle-classe blanche en matière d’aménagement urbain avec l’ambition de favoriser un retour à la vie publique. Déjà à l’époque, Celebration essaie de créer ce que beaucoup d’autres villes essayent de préserver. L’organisation de la ville est faite pour ressusciter ce principe de bon voisinage, les maisons s’ouvrant largement sur la rue grâce à des porches sur-dimensionnés et à l’aménagement du garage à l’arrière des maisons à la différence du modèle pavillonnaire classique. Toujours selon ce principe, la place de la voiture est minimisée sur la voirie, voies piétonnes et places publiques font l’objet d’un soin particulier, et cet objectif se retrouve jusque dans l’aménagement des maisons

L’idée est lancée par Michael Eisner. L’ensemble du centre-ville reste le domaine réservé de la compagnie, de même que certains équipements de loisirs et l’organisation générale de la ville. La construction des logements est attribuée sur concours à des entreprises immobilières travaillant en partenariat avec Disney sur la question du design des unités d’habitations. Enfin, certaines infrastructures semi-privées telles que l’hôpital ou l’école ont été construites en coopération avec les groupes chargés de les faire fonctionner.

A l’origine, chaque maison ne se situe pas à plus d’un kilomètre et demi du centre. Selon un principe utilisé dans les hôtels-clubs Disney, Parcs, commerces et zones résidentielles s’organisent autour d’un lac doté d’une marina. Les rues commerçantes reprennent, dans des bâtiments modernes, l’esprit de la Main Street du Magic Kingdom. L’ensemble de l’espace urbain est séparé de la réserve naturelle extérieure par une ceinture verte paysagée de1900 ha (soit les 9/10èmes environ du territoire couvert par le projet), véritable zone-tampon destinée à assurer la transition entre la ville et son environnement immédiat.

Pour les bâtiments publics, Disney fait appel à des architectes renommés, affiliés au mouvement post-moderne pour la plupart, qu’il s’agisse de l’hôtel de ville (réalisation de Philip Johnson), du bureau de poste (Michael Graves) ou encore de la banque (Robert Venturi). Certains de ces architectes ont d’ailleurs déjà travaillé avec la compagnie sur des projets ponctuels (Michael Graves a ainsi conçu l’un des complexes hôteliers de Walt Disney World, le Swan & Dolphin Hotel).

Les habitations obéissent à un des cinq styles suivants : colonial, méditerranéen, français, Nouvelle-Angleterre et victorien. Chaque modèle se décline en sept tailles différentes. La cohésion architecturale de l’ensemble est assurée par le style Disney. La plupart des maisons ont un porche tourné vers la rue et sont proches les unes des autres pour encourager la convivialité.

La première année, l’attribution des 350 premières habitations sur un total de 8000 sont soumise à une loterie, tellement les listes d’attente sont importantes.

La ville est régie par des règles très strictes. Le gazon doit être tondu régulièrement, il est interdit de se garer devant sa maison plus de quelques heures. Disney a un droit de regard sur la vente des maisons. Les nains de jardin sont interdits et si un résident veut repeindre sa maison il doit en aviser la Company qui choisira alors la couleur.

Evolution

Réservés à la seule Compagny, les magasins sont finalement loués à des tiers sous la pression des habitants.

L’objectif de mixité sociale n’est pas vraiment atteint. Malgré les efforts employés par Disney pour attirer des résidents appartenant à différentes communautés (et notamment à travers une campagne de publicité lancée dans des magazines s’adressant la communauté Noire), il semble que les acheteurs soient essentiellement des familles de l’upper-middle class blanche aux dires des journalistes ayant assisté au tirage au sort. De fait, les prix des logements individuels varient de 127.000 à 1 million de dollars soit des prix très largement supérieurs à ceux pratiqués dans la région. Il s’agit bien évidemment du principal écueil relevé par les commentateurs au mélange des classes et des races prôné par la compagnie pour sa ville. La ville ne se veut pas une « gated-community ». mais la zone-tampon arborée de 1900 ha joue le rôle d’une barrière en assurant la transition avec les espaces naturels de l’extérieur.

Plus important peut-être que la ségrégation économique, le principal problème soulevé par l’existence et la structure même de Celebration reste la question du contrôle des habitants ainsi que celle du pouvoir local.

Politiquement, la ville de Celebration n’est pas reconnue comme telle : elle reste une portion de territoire du comté d’Osceola, sans statut de municipalité, et donc sans maire ni conseil municipal. Elle dépend donc en partie du comté pour un certain nombre de services (et notamment pour les services de police). La référence en matière de règlement intérieur est en revanche fixée par la compagnie Disney, ou du moins par son émanation, la Celebration Company. Qu’adviendra-t-il si le règlement, qui fixe aussi bien les coloris des balcons que les emplacements autorisés pour étendre le linge, n’est pas respecté ?

Pour un bloggeuse française, « on pense à Desperate houseviwes, voire à Truman show, en s’y promenant. Les demeures sont très belles et la ville semble incroyablement lisse. Vivre à Celebration, est-ce un rêve ou un mirage ? ». “Cette ville n’est peuplée que de cadres d’entreprises et de détenteurs de parachutes dorés”, explique Alex Morton, éditeur du mensuel Celebration Independent. Une visiteuse venue de Lakeland, en Floride, avec sa fille et sa petite-fille pour faire les magasins et manger dans leur restaurant de sushis préféré appelle Celebration “la ville des ‘femmes de Stepford’ [film de Bryan Forbes sorti en 1975, dans lequel les femmes sont étrangement soumises à leur mari]. Dès que vous arrivez là, c’est un peu effrayant, raconte-t-elle. Je pense que c’est un endroit pour les gens qui pensent que rien de mal ne leur arrivera jamais.”

Celebration est directement connectée au parc Walt Disney World Resort, ce qui autorise les résidents (et leurs invités de passage) à pouvoir se balader dans n’importe quel endroit du parc sans avoir besoin de pass ou d’autorisation.

La première tranche est livrée en juillet 1996 avec l’achèvement de l’ensemble des infrastructures du centre-ville.

En janvier 2004 que Disney vend la gestion du centre-ville de Celebration à un fonds d’investissements de West Palm Beach, baptisé Lexin Capital. Seize boutiques changent de main, représentant une superficie de ventes de 9 400 m2.

Depuis la crise économique a fait perdre beaucoup de leur superbe aux rues de la ville rêvée. Le jour de Thanksgiving, le cinéma, qui passait fièrement sa part de films Disney, a mis la clé sous la porte. Et chacun espère que la valeur des maisons va cesser de baisser. Au plus haut, les maisons se vendaient en moyenne 1 million de dollars voici encore une paire d’années. Aujourd’hui, elles partiraient pour la moitié du prix.

https://cybergeo.revues.org/1147

http://tempsreel.nouvelobs.com/immobilier/vieurbaine/20151218.OBS1639/comment-euro-disney-va-construire-3-500-logements-a-val-d-europe.html

http://www.journallamarne.fr/2016/05/27/enquete-93-de-gens-au-val-d-europe/

https://www.businessmarches.com/comment-euro-disney-souhaite-developper-val-europe/

Val d’Europe représente un cas unique en France d’implication d’une société privée dans l’aménagement d’une ville.

Le groupe Euro Disney développe, dans le cadre d’un partenariat public-privé initié en 1987, les 2230 hectares du périmètre, appelés Val d’Europe.

Le Val d’Europe est unique en son genre car il est né de la rencontre de deux projets imaginés au départ de façon indépendante : la réalisation de la «ville nouvelle» de Marne-la-Vallée et le projet de la Walt Disney Company d’implanter en Europe un grand parc à thème identique à ceux des Etats-Unis, mais conçu comme pôle d’attraction d’un vaste programme immobilier. Ce microterritoire est singulier parce qu’il donne également lieu à une expérience unique à cette échelle d’un complexe d’urbanisation. Il repose sur un partage net des responsabilités. La multinationale américaine assume en totalité le financement et la gestion des programmes privés (immobiliers, commerciaux, etc.). L’Etat français conserve l’entière responsabilité de l’insertion du projet (élaboré avec Disney) dans la ville nouvelle, mais aussi la conduite des procédures et des investissements publics (en matière de transport, de voierie, etc.).

Outre l’argument de l’emploi, une autre raison fut donnée : le désembourbement « assuré » de la quatrième tranche de la « ville nouvelle » de Marne-la-Vallée de l’impasse dans laquelle elle se trouvait. 60% des logements prévus dans le cadre du VIe plan (1971-1975) étaient construits. Le retard en matière de bureaux était considérables. Comparées aux autres villes nouvelles de Cergy-Pontoise (23 000m2) et de Saint-Quentin-en-Yvelines (22 000 m2), les surfaces commercialisées n’atteignaient que 7000 m2 en 1981.

Val d’Europe s’inscrit comme Celebration dans la filitation du New Urbanism qui se développe aux États-Unis où il s’agit de construire des villes selon un schéma « traditionnel », c’est-à-dire antérieur aux années 1940.

Le Val d’Europe rejette l’inhumanité, le vulgaire et la laideur des villes nouvelles construites dans les années 1970.

Dans son éditorial, le défi est clairement fixé « aménager avec succès « des rues, des places, des jardins, des quartiers, des monuments, des habitants, des habitudes, etc. qui d’ordinaire, réclament plusieurs siècles pour prendre forme. »

La convention signee avec l’Etat, la région, le département de Seine-et-Marne et la RATP, qui nous donne un rôle de développeur, sur une période qui, aujourd’hui, nous emmène jusqu’en 2030. Le périmètre fait 2230 hectares, soit environ 1/5e de Paris. En mars 2016, 1100 hectares avaient été développés, soit la moitié du territoire.

Disney construit et commercialise directement les bureaux . Le centre urbain se situe dans un rayon de 200 mètres autour de la gare, avec du bureau pur mais des produits différenciés (de gros utilisateurs pour le Bellini, des espaces plus divisibles au Greenwich, des plateaux de moins de 500 mètres carrés au Vega…) Le Parc d’entreprises mélange quant à lui bureaux, activités et centres d’hébergement informatique : il y a plus d’espace, mais une rupture de charge avec le RER est nécessaire. Le lieu est néanmoins directement relié à l’autoroute A4. 

Au nord, à Coupvray, la compagnie prévoir de créer un nombre de logements assez important (au moins 800 logements), un pôle commercial associé.

Un urbaniste de Disney s’emploie à souligner le chemin parcouru en l’espace de quelques années « Là où nous nous sommes implantés,  il n’y avait que des petits bourgs et des espaces agricoles. Nous nous sommes engagés à développer une ville avec différents niveaux de densité, mais aussi un véritable parcours urbain, où chaque quartier aurait une identité et un style bien à lui qui cohabite agréablement avec les autres. Le Centre Commercial régional a été au début des années 2000 la pierre angulaire du projet.  Ça a été un vrai pari sur l’avenir, car personne n’y croyait, et aujourd’hui le Centre Commercial attire plus de 16 millions de visiteurs, en plus de la Vallée Village (autre destination shopping) qui en attire plus de 6 millions par an. Ensemble, ces projets structurants ont permis, par leur qualité et leur rapide succès, d’attirer des investisseurs sur le territoire de Val d’Europe en devenir.»

Une importance particulière est accordée aux espaces publics : « Nous soignons plus particulièrement les places, lieux de rencontre et de socialisation très importants dans une ville. Ainsi, la Place d’Ariane avec son « beffroi » jouant un rôle important de repère urbain et la place de Toscane avec sa forme elliptique héritée de celle des amphithéâtres romains. Les nombreux bassins techniques de rétention d’eau sont valorisés par un traitement paysager de grande qualité afin de devenir de magnifiques lieux de détente et de promenade.”

Chaque quartier a son style : haussmanniens et néo-classiques dans le Quartier de la Gare, italiens pour la Place Toscane et le Quartier du Lac, londoniens dans le Quartier du Parc, Art Déco aux abords du Parc Walt Disney Studios. L’objectif étant “d’inscrire l’architecture dans la durée en évitant les effets de mode.”

http://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/pdf/H-BELMESSOUS_Val_dEurope.pdf

 

 

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